主题公园开发模式及案例分析

发布日期：2015-05-01 作者：中国公园协会

国内主题公园的成功案例分析

一、中国成功主题公园案例：华侨城

产品	以旅游+文化+地产的复合产品，由深圳向全国辐射、拓展
总资产	接近300亿
A股市值	445.85亿（截止2009年9月）
员工人数	4823人
特点1	与城市开发相结合，产品定位与城区规划相结合，多种业态并举；
特点2	大面积拿地，整体规划，走规模化开发道路，单一区域滚动开发，逐步挖掘跨区域价值。

华侨城发展第一阶段：地产与旅游的平衡发展（1986年---1993年）
　　初阶段发展特点：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产平衡发展。

华侨城初期主题公园项目概况

旅游设施	占地规模	景点数量	开业时间	投资	门票
锦绣中华	30公顷	82个景点	1989年	1亿	70元
民俗文化村	20公顷	内含21个民族的24个村寨	1991年	1.1亿	90元

　　经济效益：十年中营业总额达17亿之多，创利6个多亿，总资产3个多亿；两景区分别在开业一年和一年多的时间内收回全部投资，共接待海内外游客四千多万人次。

华侨城初期地产与主题公园项目

项目	开发时间	占地面积（公顷）	建筑面积（万㎡）	资金平衡
东方花园	1986年	11.2	6	地产收益
锦绣中华	1989年	30		乐园投资
海景花园	1990年	2.9	10.2	地产收益
民俗文化村	1991年	20		乐园投资

小结

　　华侨城初期，房地产收益与旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益。整体第一阶段房地产与旅游达到平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域克服陌生，价格平台明显提升。
华侨城第二阶段：旅游对地产的价值提升（1993年---2004年）
　　第二阶段特点：华侨城旅游项目成为区域开发稳定现金流，对地产开发有明显的促进作用，地产开发实现高回报。

　　旅游设施：世界之窗

　　（1）占地规模：48万平方米

　　（2）景点数量：景区分为世界广场、亚洲区、大洋州区、欧洲区、非洲区、美洲区、现代科技娱乐区、世界雕塑园、国际街九大景区,内建有118个景点。

　　（3）开业时间：1994年6月18日

　　（4）投资：6.5亿元

　　（5）投资：6.5亿元

　　（6）门票：120元

　　经济效益：开业至2002年底，共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元。利润总额连续三年超1亿元。

　　旅游设施：欢乐谷

　　（1）占地规模：一期17万平方米，二期18万平方米

　　（2）景点数量：一期共分8大景区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光水岸、玛雅水公园等，可容纳4万人。

　　（3）开业时间：一期1998年10月1日，二期2001年5月

　　（4）投资：一二期各投资4亿元

　　（5）投资：120元

　　（6）门票：120元

　　经济效益：2002年，欢乐谷全年入园人数达230万人次，2003年3月底已接待695万人次。

华侨城第二阶段地产与主题公园项目

项目	开发时间	占地面积（公顷）	建筑面积（万㎡）	资金平衡
湖滨花园	1993-1994	0.9	72	地产收益
桂花苑	1993-1994	2.5	6.7	地产收益
世界之窗	1994	48		乐园投资
中旅广场	1996-1997	1.6	12.9	地产收益
欢乐谷	1998-2001	35		乐园投资
波托菲诺	2001-2002	80	108	地产收益

小结

　　华侨城第二阶段前期房地产收益与主题公园投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，其实区域价值已经呈现；第二阶段后期，房地产收益实现资金高额回报。

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